| Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): 6 đề xuất đáng chú ý
Phát triển nhà ở cho thuê thành một chính sách riêng. Bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp. Nghiên cứu mô hình chung cư có thời hạn. Đẩy mạnh phân cấp và cải cách thủ tục đầu tư. Hoàn thiện cơ chế quản lý, vận hành nhà chung cư. Bổ sung quy định đối với condotel, officetel và biệt thự du lịch. |
Ngay sau khi Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo đã thu hút sự quan tâm của người dân, doanh nghiệp và giới đầu tư bất động sản. Việc một đạo luật mới có hiệu lực chưa đầy hai năm tiếp tục được đề xuất sửa đổi toàn diện là trường hợp hiếm gặp trong hoạt động lập pháp. Theo Tờ trình của Chính phủ, việc sửa đổi nhằm bảo đảm tính thống nhất với các luật có liên quan, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nếu nhìn tổng thể, dự thảo không chỉ sửa đổi một số quy định kỹ thuật mà còn phản ánh định hướng hoàn thiện chính sách nhà ở theo hướng đa dạng hóa nguồn cung và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở. “Điều thay đổi lớn nhất không nằm ở từng quy định cụ thể mà ở cách chính sách nhà ở đang được thiết kế để tạo thêm nhiều lựa chọn cho người dân và doanh nghiệp”.
Nhà ở cho thuê lần đầu được đề xuất thành một chính sách phát triển riêng
Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở của Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc hỗ trợ người dân có điều kiện sở hữu nhà ở. Trong khi đó, thị trường nhà ở cho thuê dù phát triển nhanh tại các đô thị lớn nhưng phần lớn vẫn vận hành theo cơ chế thị trường, chưa được định hình như một chính sách phát triển độc lập.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất thay đổi cách tiếp cận này khi dành riêng một nhóm chính sách đối với nhà ở cho thuê, từ cơ chế đầu tư, phát triển, quản lý, vận hành đến các chính sách hỗ trợ và khuyến khích. Dự thảo cũng đề xuất luật hóa Quỹ nhà ở địa phương nhằm tạo thêm nguồn lực phát triển quỹ nhà ở và hỗ trợ các nhóm có nhu cầu về chỗ ở.
Theo nhiều chuyên gia, đây là nội dung phù hợp với bối cảnh tỷ lệ người thuê nhà tại các đô thị ngày càng tăng cùng quá trình đô thị hóa và dịch chuyển lao động.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng điểm đáng chú ý nhất không phải việc bổ sung thêm một loại hình kinh doanh mà là sự thay đổi trong tư duy chính sách.
“Không phải mọi người dân đều cần hoặc có điều kiện sở hữu nhà ở ngay. Việc bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp cũng cần được nhìn nhận như một mục tiêu quan trọng của chính sách phát triển nhà ở”.
Theo ông, nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này sẽ góp phần đa dạng hóa lựa chọn về chỗ ở, giảm áp lực phải sở hữu nhà ngay lập tức và tạo điều kiện để thị trường phát triển cân bằng hơn.
Lần đầu đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp
Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo là việc đề xuất bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại theo cơ chế hiện hành.
Đề xuất này xuất phát từ thực tế nhiều người có thu nhập trung bình không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng rất khó tiếp cận các dự án nhà ở thương mại do giá bán vượt quá khả năng tài chính.
Theo dự thảo, phân khúc mới sẽ được nghiên cứu với các tiêu chí, điều kiện và cơ chế phát triển phù hợp nhằm mở rộng nguồn cung cho nhóm khách hàng có nhu cầu thực.
Luật sư Trương Anh Tú nhận định việc bổ sung phân khúc này không chỉ giúp thị trường có thêm một sản phẩm mới.
“Điều quan trọng hơn là dự thảo đã nhìn nhận thị trường nhà ở không chỉ gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Việc bổ sung một phân khúc trung gian có thể giúp cân bằng tốt hơn giữa nhu cầu thực tế của người dân và cơ cấu nguồn cung”.
Theo ông, nếu được thiết kế hợp lý, phân khúc này có thể mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở đối với nhóm thu nhập trung bình, đồng thời góp phần giảm áp lực dồn vào cả nhà ở xã hội lẫn phân khúc thương mại cao hơn.
Chung cư có thời hạn: Điều gì đang được đề xuất?
Trong tất cả các nội dung của dự thảo, đề xuất liên quan đến chung cư có thời hạn tiếp tục là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm nhất của dư luận.
Không ít người lo ngại rằng trong tương lai tất cả căn hộ chung cư sẽ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây cũng là nội dung dễ bị hiểu chưa đầy đủ nếu chỉ nhìn vào các thông tin tóm tắt.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, cần phân biệt rõ giữa tuổi thọ công trình, mô hình sở hữu được pháp luật cho phép lựa chọn và quyền sở hữu nhà ở.
“Điều đang được nghiên cứu không phải là chuyển toàn bộ nhà chung cư sang chế độ sở hữu có thời hạn. Dự thảo đang đặt ra khả năng bổ sung thêm một mô hình để thị trường có nhiều lựa chọn hơn đối với từng loại dự án và từng nhu cầu của người mua”.
Theo ông, tuổi thọ công trình xây dựng được xác định theo quy chuẩn kỹ thuật và phải được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng, trong khi quyền sở hữu nhà ở là một quan hệ pháp lý khác. Vì vậy, nếu Quốc hội xem xét thông qua việc bổ sung thêm một mô hình sở hữu mới thì điều đó cũng không đồng nghĩa với việc mọi căn hộ chung cư trong tương lai đều chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian cố định.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tiếp tục nghiên cứu mô hình này có thể giúp thị trường đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của người dân, đồng thời tạo thêm lựa chọn trong phát triển các dự án nhà ở.
Đẩy mạnh phân cấp và cải cách thủ tục đầu tư để tăng nguồn cung nhà ở
Bên cạnh các chính sách liên quan trực tiếp đến người dân, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục đề xuất đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở.
Theo Tờ trình của Chính phủ, khoảng 20 trong số 21 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực nhà ở được đề xuất giao cho chính quyền địa phương thực hiện. Đồng thời, nhiều quy trình đầu tư, điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính cũng được rà soát theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa.
Trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở phải mất nhiều năm để hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư, đây được xem là một trong những nội dung có thể tác động trực tiếp đến nguồn cung của thị trường.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, cải cách thủ tục không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn góp phần giảm chi phí tuân thủ và nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư.
“Nguồn cung nhà ở không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường mà còn phụ thuộc vào khả năng triển khai dự án. Khi thủ tục được cải cách và phân cấp hợp lý, doanh nghiệp sẽ có điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường nhanh hơn, qua đó tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân”.
Theo ông Tú, cùng với việc đồng bộ giữa Luật Nhà ở và các đạo luật có liên quan, đây có thể trở thành một trong những thay đổi có tác động lớn nhất đối với hoạt động phát triển dự án trong thời gian tới.
Hoàn thiện cơ chế quản lý, vận hành nhà chung cư
Không chỉ tập trung vào giai đoạn đầu tư và phát triển dự án, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng.
Theo Luật sư Mai Thảo, Phó Giám đốc TAT Law Firm, đây là nhóm quy định tác động trực tiếp đến đời sống của hàng triệu cư dân đang sinh sống tại các khu chung cư.
“Nhiều tranh chấp hiện nay không phát sinh ở giai đoạn mua bán mà xuất hiện trong quá trình quản lý, vận hành sau khi cư dân về ở. Vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về quản lý chung cư có ý nghĩa rất lớn đối với sự ổn định của thị trường”.
Theo bà Thảo, dự thảo tiếp tục rà soát các quy định về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, chỗ để xe, kinh phí bảo trì, hoạt động của Ban quản trị cũng như cơ chế thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.
Việc làm rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể tham gia quản lý nhà chung cư được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, nâng cao chất lượng quản lý và bảo đảm quyền lợi của cư dân.
Bên cạnh đó, việc khuyến khích áp dụng mô hình quản lý chuyên nghiệp cũng được đánh giá là phù hợp với xu hướng phát triển của các khu đô thị hiện đại, nơi yêu cầu về chất lượng dịch vụ và quản trị ngày càng cao.
Đề xuất hoàn thiện cơ chế quản lý condotel, officetel và biệt thự du lịch
Một nội dung đáng chú ý khác của dự thảo là việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel), biệt thự du lịch và các sản phẩm có chức năng lưu trú tương tự.
Đây là những loại hình đã phát triển khá mạnh trong nhiều năm qua nhưng việc quản lý vẫn còn chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau, dẫn đến không ít cách hiểu và cách áp dụng chưa thống nhất trong thực tiễn.
Theo Luật sư Mai Thảo, việc bổ sung các quy định liên quan không chỉ nhằm hoàn thiện kỹ thuật lập pháp mà còn góp phần tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động đầu tư, khai thác và quản lý.
“Khi khung pháp lý được xác định rõ, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường cũng sẽ minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp hạn chế tranh chấp mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người mua sản phẩm”.
Theo bà Thảo, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, việc xuất hiện các mô hình kinh doanh mới là xu hướng tất yếu. Do đó, pháp luật cũng cần được cập nhật kịp thời để vừa tạo điều kiện cho đổi mới, vừa bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước và an toàn pháp lý cho các giao dịch.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý đối với condotel, officetel và biệt thự du lịch sẽ góp phần khắc phục những khoảng trống pháp lý đã tồn tại trong nhiều năm, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn.
Chính sách nhà ở đang hướng đến nhiều lựa chọn hơn cho thị trường
Nhìn tổng thể, sáu nhóm đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều hướng đến mục tiêu mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, đa dạng hóa nguồn cung và tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư, phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, điều đáng chú ý nhất không nằm ở từng quy định riêng lẻ mà ở định hướng chung của chính sách.
“Dự thảo cho thấy xu hướng chuyển từ việc chủ yếu điều chỉnh quan hệ sở hữu sang việc tạo lập một thị trường nhà ở đa dạng hơn, nơi người dân và doanh nghiệp có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình”.
Trong khi đó, Luật sư Mai Thảo cho rằng cùng với các chính sách phát triển thị trường, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về quản lý, vận hành và các loại hình bất động sản mới sẽ góp phần nâng cao tính ổn định và minh bạch của môi trường pháp lý.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện vẫn đang được Quốc hội xem xét, thảo luận và có thể tiếp tục được chỉnh lý trước khi quyết định thông qua. Tuy nhiên, sáu nhóm đề xuất trong dự thảo đã cho thấy định hướng hoàn thiện chính sách nhà ở theo hướng đa dạng hóa nguồn cung, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, cải cách thủ tục đầu tư và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Nếu được Quốc hội thông qua, những thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản mà còn có thể trở thành động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển minh bạch, ổn định và bền vững của thị trường nhà ở Việt Nam trong giai đoạn tới.
Theo Thanh Hoàng – Tạp chí Điện tử Luật sư Việt Nam
Để lại một bình luận