Việt Nam hiện là thị trường mới nổi có sức tiêu thụ lớn và lực lượng lao động dồi dào, tạo sức hấp dẫn đáng kể đối với cá nhân nước ngoài đến làm việc, sinh sống và có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước đã từng bước ban hành, điều chỉnh theo hướng nới lỏng các chính sách liên quan, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài, dẫn đến sự gia tăng đáng kể về số lượng cá nhân nước ngoài cư trú tại Việt Nam. Luật Nhà ở năm 2023, trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở năm 2014, đã bổ sung một số quy định mới về quyền sở hữu nhà ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài.
Bài viết phân tích các quy định về việc xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2023, trong sự đối chiếu với các quy định pháp luật có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024, qua đó chỉ ra những nội dung còn cần được tiếp tục làm rõ, đồng thời đề xuất kiến nghị hoàn thiện các quy định hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm việc triển khai có hiệu quả Luật Nhà ở năm 2023 cùng các văn bản pháp luật có liên quan.
1. Đặt vấn đề
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, việc cá nhân nước ngoài cư trú, làm việc và sinh sống ổn định tại một quốc gia không phải quê hương của mình đã trở thành hiện tượng phổ biến, đồng thời đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia sở tại. Nhằm bảo đảm sự ổn định và tạo điều kiện thuận lợi cho nhóm chủ thể này an cư, làm việc lâu dài, pháp luật của nhiều quốc gia đã ghi nhận sự hiện diện của họ thông qua các quy định cụ thể về địa vị pháp lý, trong đó quyền sở hữu nhà ở là vấn đề pháp lý có ý nghĩa quan trọng hàng đầu[1].
Thực tiễn pháp luật so sánh cho thấy mức độ mở cửa của các quốc gia đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài có sự khác biệt đáng kể. Trong số 50 quốc gia và vùng lãnh thổ độc lập tại châu Á, chỉ có bảy quốc gia và vùng lãnh thổ, gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia, Singapore, Các Tiểu vương quốc Ả-rập Thống nhất (Dubai) và Thái Lan, xây dựng khung pháp lý cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai; trong đó, riêng khu vực Đông Nam Á chỉ có Thái Lan và Malaysia áp dụng quy định này[2].
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Tại Việt Nam, việc cho phép cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở luôn được xem là vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng, cân bằng giữa yêu cầu hội nhập, thu hút nguồn lực từ bên ngoài với việc bảo đảm quốc phòng, an ninh và trật tự quản lý nhà nước về đất đai. Kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 lần đầu quy định cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số lượng giao dịch thực tế vẫn còn khá hạn chế; trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế của cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Bộ Xây dựng ước tính lên tới khoảng 4 triệu người[3], cho thấy khoảng cách đáng kể giữa nhu cầu của thị trường và kết quả thực hiện trên thực tế. Sự chênh lệch này phần nào bắt nguồn từ tính phức tạp của điều kiện, thủ tục pháp lý và giới hạn về phạm vi khu vực, số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định trước đây.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025), Luật Đất đai số 31/2024/QH15, cùng văn bản hướng dẫn thi hành là Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, đã có những điều chỉnh theo hướng minh bạch hơn về điều kiện, hồ sơ và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, khung pháp luật hiện hành vẫn duy trì một số quy định mang tính hạn chế, phân biệt đối xử giữa cá nhân nước ngoài và công dân Việt Nam, thể hiện qua giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu, phạm vi khu vực được phép sở hữu, thời hạn sở hữu và điều kiện gia hạn quyền sở hữu.
2. Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài
Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được hình thành và mở rộng dần qua nhiều giai đoạn lập pháp. Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội là văn bản đầu tiên thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, song phạm vi điều chỉnh còn hẹp, chỉ giới hạn ở loại hình căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại. Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện sở hữu, số lượng giao dịch nhà ở của cá nhân nước ngoài mới gia tăng đáng kể. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính từ năm 2015 đến hết quý III/2023, đã có hơn 3.000 người nước ngoài (khoảng 3.035 người) mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu là căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại, tập trung tại Hà Nội (khoảng 1.765 căn), Thành phố Hồ Chí Minh (khoảng 850 căn), Bắc Ninh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu; phần lớn người mua đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Hoa Kỳ, Australia, Nhật Bản và Malaysia [4]. Từ đầu năm 2024, thị trường này tiếp tục tăng trưởng mạnh, riêng tại Hà Nội, trong sáu tháng đầu năm 2024 đã có hơn 1.000 căn hộ được bán cho người nước ngoài [5], cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này có xu hướng gia tăng và việc pháp luật ngày càng mở rộng điều kiện tiếp cận.
Luật Nhà ở năm 2023 (Luật số 27/2023/QH15) tiếp tục kế thừa Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời luật hóa các quy định hướng dẫn thi hành trước đây, hiện được cụ thể hóa tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ (thay thế Nghị định số 99/2015/NĐ-CP). Theo khung pháp lý hiện hành, cá nhân nước ngoài về cơ bản có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, nhưng bị giới hạn về đối tượng được phép sở hữu, hình thức sở hữu, loại nhà ở, số lượng nhà ở và thời hạn sở hữu; cụ thể như sau.
– Về đối tượng và điều kiện có quyền sở hữu nhà ở
Theo khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Điều kiện “được phép nhập cảnh vào Việt Nam” được kế thừa từ Luật Nhà ở năm 2014 và tương thích với pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam. Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định cụ thể giấy tờ chứng minh điều kiện này, theo đó cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương, kèm văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Như vậy, pháp luật hiện hành không đặt ra yêu cầu về mục đích nhập cảnh (du lịch, học tập, lao động,…) hay thời hạn cư trú tối thiểu tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài chỉ cần chứng minh được phép nhập cảnh hợp pháp, dù trong thời gian rất ngắn, là đủ điều kiện tham gia giao dịch mua nhà ở. Quy định này thể hiện quan điểm lập pháp không ràng buộc quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài với việc sinh sống, cư trú lâu dài tại Việt Nam, qua đó mở rộng đáng kể phạm vi chủ thể có thể tiếp cận thị trường nhà ở trong nước [6].
– Về loại nhà ở được sở hữu
Cá nhân nước ngoài được sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (gắn liền với quyền sử dụng đất) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Điều 4 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP đã liệt kê cụ thể sáu nhóm khu vực bị loại trừ, bao gồm khu vực giáp ranh địa bàn trọng yếu về quốc phòng, an ninh; khu vực giáp ranh doanh trại, trụ sở lực lượng vũ trang; khu vực giáp ranh trụ sở cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên; khu vực biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo; khu vực hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia; và khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo pháp luật về xuất nhập cảnh, cư trú. Quy định này được kế thừa nhất quán từ Luật Nhà ở năm 2014, hướng đến việc đa dạng hóa loại hình nhà ở, mở rộng lựa chọn cho cá nhân nước ngoài nhằm thu hút đầu tư và khuyến khích người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh.
– Về hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở
Theo điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hai hình thức.
Thứ nhất, mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án, hoặc nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Quy định này được duy trì xuyên suốt từ Luật Nhà ở năm 2014 nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung nhà ở dành cho cá nhân nước ngoài: người nước ngoài không được mua nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư, không được mua nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư hay nhà ở công nhân, mà chỉ được tiếp cận loại nhà ở thương mại do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để kinh doanh theo cơ chế thị trường (khoản 4 Điều 2, Điều 36 Luật Nhà ở năm 2023). Đồng thời, dự án phải thuộc danh mục được cơ quan có thẩm quyền công bố cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu (Điều 16 Luật Nhà ở năm 2023), và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm công khai danh mục này trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc theo quy định tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
Thứ hai, mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam. Đây là hình thức được quy định minh thị lần đầu tại Luật Nhà ở năm 2023, trong khi Luật Nhà ở năm 2014 chưa ghi nhận trực tiếp là hình thức xác lập quyền sở hữu độc lập, dù nội dung tương tự đã được đề cập gián tiếp thông qua quy định về quyền tặng cho, bán nhà ở của cá nhân nước ngoài trước thời hạn sở hữu (điểm đ khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014) và quy định hướng dẫn tại khoản 2 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Do đó, việc Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung quy định này chủ yếu mang tính hệ thống hóa, giúp cá nhân nước ngoài tiếp cận quy định về quyền xác lập sở hữu nhà ở một cách rõ ràng, thuận tiện hơn. Trên thực tế, nguồn cung nhà ở từ hình thức chuyển nhượng giữa các cá nhân, tổ chức nước ngoài với nhau vẫn còn hạn chế so với nguồn cung từ chủ đầu tư dự án, do quy mô người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhìn chung còn khiêm tốn so với nhu cầu.
– Về số lượng nhà ở được sở hữu
Luật Nhà ở năm 2023 tiếp tục kế thừa nguyên tắc giới hạn số lượng nhà ở của Luật Nhà ở năm 2014, theo đó việc hạn chế được đặt ra theo từng tòa nhà chung cư và từng khu vực, không giới hạn số lượng tối đa mà một cá nhân nước ngoài được sở hữu. Cụ thể, Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023 quy định cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở trong một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp), và không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Nghị định số 95/2024/NĐ-CP làm rõ thêm tiêu chí quy đổi, xác định quy mô dân số tương đương một phường là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, làm cơ sở tính toán số lượng nhà ở riêng lẻ được phép sở hữu. Quy định về hạn mức sở hữu nhằm cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư, khuyến khích cá nhân nước ngoài tiếp cận thị trường nhà ở với yêu cầu bảo đảm an ninh, quốc phòng và ổn định thị trường bất động sản trong nước.
– Về thời hạn sở hữu nhà ở
Khác với cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023 quy định cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế, nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. So với Luật Nhà ở năm 2014, điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 là quy định cụ thể về thời hạn gia hạn tối đa, khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây có thể dẫn đến cách hiểu cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở không giới hạn thời gian tương tự công dân Việt Nam. Riêng trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có đầy đủ quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam; trường hợp kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở với quyền tương đương người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Những vấn đề pháp lý đặt ra khi triển khai áp dụng trên thực tiễn và đề xuất giải pháp hoàn thiện
Thứ nhất, về điều kiện sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quy định này còn mang tính khái quát, chưa xác định rõ các điều kiện cụ thể để một cá nhân nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở, như thời hạn thị thực tối thiểu, tính chất cư trú hay yêu cầu về việc làm ổn định tại Việt Nam. Việc chỉ căn cứ vào hành vi nhập cảnh là chưa đủ cơ sở để xác định đầy đủ tư cách chủ thể của cá nhân nước ngoài trong quan hệ sở hữu nhà ở, dẫn đến khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu [7]. Do đó, cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về điều kiện nhập cảnh và cư trú làm căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong áp dụng.
Thứ hai, về phương thức xác định số lượng nhà ở được sở hữu bởi cá nhân nước ngoài. Theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư và không quá 250 căn đối với nhà ở riêng lẻ trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 đã làm rõ hơn về hồ sơ, điều kiện xác lập tư cách sở hữu, song vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về phương thức tính toán, phân bổ hạn mức sở hữu theo địa bàn. Việc thiếu quy định chi tiết gây khó khăn trong triển khai trên thực tế, đặc biệt tại các đô thị có mật độ dân cư cao như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi khả năng vượt hạn mức sở hữu là hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu không sớm ban hành quy định rõ ràng về cách xác định và phân bổ hạn mức, nguy cơ hình thành cơ chế xin – cho là khó tránh khỏi, gây bất bình đẳng giữa các chủ thể sở hữu nhà ở. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần khẩn trương ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính và công bố định kỳ hạn mức sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài theo từng địa bàn.
Thứ ba, về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. Điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023 quy định cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở với quyền như công dân Việt Nam, không bị giới hạn thời hạn sở hữu năm mươi năm áp dụng chung đối với cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy khi tài sản chung của vợ chồng được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ đứng tên bên là công dân Việt Nam, việc phân chia tài sản khi ly hôn phát sinh vướng mắc về việc xác định quyền của bên là cá nhân nước ngoài sau khi quan hệ hôn nhân chấm dứt.
Trong một vụ việc cụ thể, ông J. M. Soussan (quốc tịch Pháp) và bà Lưu Thị Thanh T2 kết hôn năm 1993, có một con chung mang quốc tịch Việt Nam. Trong thời kỳ hôn nhân, hai bên đã tạo lập được quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, được cấp giấy chứng nhận đứng tên bà T2. Khi giải quyết ly hôn, Tòa án xác định nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng và chấp nhận yêu cầu của ông Soussan được chia một phần hai giá trị tài sản, tương ứng khoảng 34,9 tỷ đồng trên tổng giá trị định giá gần 70 tỷ đồng [8]
Từ vụ việc nêu trên cho thấy, mặc dù cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và cư trú tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, nhưng khi ly hôn, Tòa án hiện chỉ công nhận quyền được hưởng giá trị tài sản tương ứng phần đóng góp, mà chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định liệu cá nhân nước ngoài có được nhận nhà ở bằng hiện vật và tiếp tục sở hữu hay không, và thời hạn sở hữu áp dụng trong trường hợp này có bị giới hạn năm mươi năm hay không, đặc biệt khi có sự khác biệt giữa trường hợp có con chung và không có con chung với công dân Việt Nam. Do đó, cần bổ sung quy định hướng dẫn theo hướng: cá nhân nước ngoài sau khi ly hôn với công dân Việt Nam mà tiếp tục sinh sống ổn định tại Việt Nam và không có con chung thì được công nhận sở hữu nhà ở trong thời hạn không quá năm mươi năm; trường hợp có con chung thì được công nhận quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, không giới hạn thời hạn.
Thứ tư, về trường hợp cá nhân nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trước thời điểm pháp luật cho phép cá nhân nước ngoài đứng tên sở hữu bất động sản tại Việt Nam, không ít trường hợp cá nhân nước ngoài đã bỏ tiền mua nhà ở nhưng nhờ người thân trong nước đứng tên hộ trên giấy chứng nhận. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định quyền sở hữu thực tế phụ thuộc vào chứng cứ chứng minh nguồn gốc tài sản và tình trạng cư trú của cá nhân nước ngoài tại thời điểm xét xử.
Trong một vụ việc, bà Trần Thị Minh T. (quốc tịch Na Uy) đã bỏ tiền mua nhà, đất tại Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2008 và nhờ người khác đứng tên hộ do thời điểm đó pháp luật chưa cho phép cá nhân nước ngoài đứng tên bất động sản. Trên cơ sở các tài liệu chứng minh về việc nhập cảnh, cư trú thường xuyên và nguồn gốc tài sản, Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện, công nhận quyền sở hữu nhà ở của bà T. do bà có đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật và có quá trình cư trú, sinh sống ổn định tại Việt Nam [9].
Thực tiễn trên cho thấy, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài trong trường hợp nhờ đứng tên hộ phụ thuộc đáng kể vào yếu tố cư trú thực tế và ổn định lâu dài tại Việt Nam của người bỏ tiền mua nhà, trong khi Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP chưa có quy định thống nhất về tiêu chí này. Vì vậy, cần ban hành hướng dẫn cụ thể theo hướng: cá nhân nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong trường hợp nhờ người khác đứng tên hộ phải là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh và có quá trình cư trú, sinh sống ổn định, lâu dài tại Việt Nam, được chứng minh bằng tài liệu xuất nhập cảnh và xác nhận cư trú của cơ quan có thẩm quyền.
4. Kết luận
Việc thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam là chế định pháp lý mang tính nhạy cảm và hệ trọng, liên quan trực tiếp đến nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước, đặc biệt là yêu cầu bảo đảm an ninh, quốc phòng. Qua các thời kỳ lập pháp, chính sách của Nhà nước đối với vấn đề này thể hiện xu hướng mở rộng dần phạm vi và điều kiện xác lập quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài, nhằm tạo lập môi trường đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn ngoại tệ và kiều hối, đồng thời kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.
Tuy nhiên, kết quả triển khai trên thực tế cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa mức độ mở của khung pháp lý và mức độ tiếp cận thực tế của cá nhân nước ngoài. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, kể từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến nay, cả nước ghi nhận khoảng 3.035 trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu là căn hộ chung cư thuộc các dự án nhà ở thương mại và phân bố không đồng đều giữa các địa phương, tập trung tại Hà Nội (1.765 căn), Thành phố Hồ Chí Minh (850 căn), Bình Dương (210 căn), Bắc Ninh (110 căn) và Bà Rịa – Vũng Tàu (50 căn); phần lớn chủ sở hữu mang quốc tịch Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Hoa Kỳ, Australia và Nhật Bản. Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài sở hữu trong giai đoạn Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở của cả nước trong giai đoạn 2018-2022 với tỷ lệ còn khiêm tốn so với nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế của nhóm chủ thể này, được ước tính lên đến khoảng 04 triệu người có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam trong tương lai[10]. Diễn biến gần đây cho thấy xu hướng gia tăng cục bộ tại một số địa bàn trọng điểm, tiêu biểu là thị trường Hà Nội với hơn 1.000 căn hộ được bán cho cá nhân nước ngoài trong nửa đầu năm 2024; tuy nhiên, mức tăng trưởng này mang tính cục bộ, chưa phản ánh sự cải thiện đồng bộ trên phạm vi cả nước và chưa tương xứng với dư địa nhu cầu hiện có.
Trên cơ sở đó, có thể khẳng định rằng mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã ghi nhận nhiều quy định tiến bộ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cá nhân nước ngoài trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam so với Luật Nhà ở năm 2014 song quá trình thi hành trong thời gian qua tiếp tục bộc lộ những bất cập nhất định về điều kiện, phạm vi và hạn mức sở hữu, đòi hỏi phải được tiếp tục rà soát, đánh giá và hoàn thiện.
Tài liệu tham khảo:
1. Nguyễn Huỳnh Anh, Bùi Thị Mỹ Hương (2019), Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam – Một số vấn đề cần hoàn thiện, Tạp chí Công thương điện tử.
2. Nguyễn Hoàng Nam (2023), Quy định pháp luật của một số quốc gia về sở hữu đất đai, sở hữu nhà ở với người nước ngoài và một số khuyến nghị cho Việt Nam, Tạp chí Môi trường, số 4/2023.
3. Bộ Xây dựng, số liệu dẫn theo Thanh Xuân (2023), Gần 10 năm: 3.035 người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, Tạp chí Kinh tế Việt Nam (VnEconomy), ngày 02/8/2023.
4. Đ. Khoa, Quy định chặt chẽ quyền sở hữu nhà ở gắn với sở hữu đất của cá nhân người nước ngoài, baokiemtoan.vn/quy-dinh-chat-che-quyen-so-huu-nha-o-gan-voi-so-huu-dat-cua-ca-nhan-nguoi-nuoc-ngoai- 24072.html.
5. Võ Thị Thanh Linh (2024), Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện, Kỷ yếu hội thảo cấp khoa “Những điểm mới của pháp luật về giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản”, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.193 – 200.
6. Ngô Gia Hoàng, Nguyễn Thị Mỹ Nương (2024), Điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài và những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, Tạp chí Pháp luật và thực tiễn. Số 60, tr. 14-29.
7. Ban Mai (2024), Tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở; truy vấn tại: https://vneconomy.vn/tao-dieu-kien-thuan-loi-cho-nguoi-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-o.html.
8. Bản án số 17/2023/HNGĐ-PT ngày 26/07/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1325983t1cvn/chi-tiet-ban-an.
9. Bản án dân sự sơ thẩm số 797/DS-ST ngày 17/6/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta287145t1cvn/chi-tiet-ban-an.
10. Đ. Khoa, Quy định chặt chẽ quyền sở hữu nhà ở gắn với sở hữu đất của cá nhân người nước ngoài, baokiemtoan.vn/quy-dinh-chat-che-quyen-so-huu-nha-o-gan-voi-so-huu-dat-cua-ca-nhan-nguoi-nuoc-ngoai- 24072.html.
Nguồn: Thạc sĩ NGUYỄN VIẾT TÁM_Công ty TNHH HM Landco – Tạp chí Điện tử Luật sư Việt Nam
Để lại một bình luận