Theo đó, tại Điều 3 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP quy định, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự, cụ thể gồm:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Bên cạnh đó, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng mà có nội dung không rõ ràng dẫn tới hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện hướng dẫn nêu trên.
Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự nêu trên.
Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện hướng dẫn tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP này.
Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên của bên nhận đặt cọc và thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc.
Khi hết thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nếu được giao kết.
Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự.
Một số lưu ý về tài sản đặt cọc
Theo Điều 5 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, khái niệm tài sản dùng để đặt cọc đã được mở rộng và làm rõ đáng kể. Bên cạnh phương thức truyền thống là tiền mặt, các chủ thể tham gia giao dịch hiện có thể sử dụng kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
Bên cạnh đó, để một tài sản ngoài tiền mặt được công nhận hợp pháp trong thỏa thuận đặt cọc, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP cũng đặt ra ba tiêu chí cốt lõi:
Thứ nhất, tài sản không thuộc danh mục bị cấm chuyển nhượng hoặc bị hạn chế giao dịch theo quy định hiện hành;
Thứ hai, có thể chuyển giao trên thực tế cho bên nhận đặt cọc nắm giữ, quản lý hoặc kiểm soát;
Thứ ba, phải định giá được thành một khoản tiền cụ thể ngay tại thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc.
Đáng chú ý, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP cũng khẳng định giá trị của tài sản đặt cọc hoàn toàn có thể lớn hơn, ngang bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ phi có quy định chuyên ngành ràng buộc khác. Quy định này mang lại tính linh hoạt rất cao cho thị trường, đặc biệt đối với các thương vụ bất động sản quy mô lớn, khi dòng tiền mặt của nhà đầu tư có thể đang bị phân bổ vào các kênh kinh doanh khác.
Theo Nguyên Trần (t/h) – Tạp chí Điện tử Luật sư Việt Nam
Để lại một bình luận