Trong bài viết “Cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư mất khả năng bàn giao” đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam ngày 02/6/2026, từ trường hợp dự án Dream Home Riverside tại TP.HCM, tác giả đã đưa ra bốn kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Trong đó, kiến nghị thứ ba là cần xây dựng cơ chế can thiệp khi dự án chậm tiến độ vượt quá một ngưỡng nhất định. Khi chủ đầu tư thực sự không còn khả năng tiếp tục thực hiện, cơ quan nhà nước cần có công cụ để một chủ thể khác tiếp quản, hoàn thiện công trình, thay vì để người mua nhà chỉ còn con đường khởi kiện đòi lại tiền.
Ngày 28/7/2026, Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành. Một trong những định hướng rất đáng chú ý là nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Hai cách tiếp cận không hoàn toàn giống nhau về kỹ thuật pháp lý, nhưng có một điểm gặp nhau rất quan trọng. Đó là thay đổi cách xử lý đối với một dự án nhà ở đã rơi vào bế tắc. Thay vì chỉ xử lý quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua bằng các chế tài hợp đồng, thu hồi dự án hoặc thanh lý tài sản, Nhà nước bắt đầu tính đến khả năng giữ lại dự án, đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại phục vụ nhu cầu nhà ở. Theo tác giả, đây là một bước tiến rất đáng ghi nhận trong tư duy chính sách.
Từ xử lý một doanh nghiệp thất bại đến cứu một nguồn lực xã hội
Một dự án nhà ở dở dang không đơn thuần là một thương vụ kinh doanh thất bại. Đằng sau đó có đất đai, công trình đã xây dựng, vốn tín dụng, tiền của người mua nhà, hạ tầng đã đầu tư và đôi khi là hàng nghìn gia đình đang chờ đợi nơi ở của mình. Nếu dự án bị bỏ mặc nhiều năm, tất cả các nguồn lực ấy cùng bị đóng băng.
Trong cơ chế pháp luật truyền thống, khi chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, người mua có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng và đòi tiền, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc tham gia quá trình xử lý tài sản khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán. Nhưng như bài viết trước đã phân tích, điểm chung của phần lớn các công cụ này là cuối cùng vẫn quy đổi quyền lợi của người mua thành một khoản tiền. Vấn đề là người dân mua nhà để có nhà chứ không phải để nhiều năm sau nhận lại khoản tiền đã đóng.
Trong khi đó, giá trị của một dự án nhà ở lại nằm rất lớn ở tính toàn vẹn của dự án. Một khối chung cư xây đến tầng 20 nhưng chưa hoàn thiện có thể rất khó xử lý nếu đem bán từng phần. Một dự án với đầy đủ đất đai, quy hoạch, giấy phép, phần xây dựng đã hoàn thành và khả năng tiếp tục thi công lại có thể mang giá trị kinh tế và xã hội lớn nếu có một chủ thể đủ năng lực tiếp tục thực hiện.
Chính vì vậy, định hướng tại Nghị quyết 21 cho thấy một cách nhìn thực tế hơn. Khi khu vực tư nhân không còn khả năng hoàn thành một dự án nhưng dự án vẫn có khả năng tiếp tục tồn tại và phát huy giá trị, Nhà nước có thể nghiên cứu một cơ chế đặc biệt để đưa nguồn lực ấy trở lại vận hành. Điều này cũng phù hợp với tinh thần lớn hơn của Nghị quyết 21 là hoàn thiện pháp luật theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi, đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm công bằng xã hội và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nhân dân.
Đáng chú ý hơn, Nhà nước không mua dự án để tiếp tục một hoạt động đầu cơ bất động sản. Mục tiêu được xác định rất rõ là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vì vậy, một tài sản đang có nguy cơ trở thành công trình bỏ hoang có thể được chuyển hóa thành một nguồn lực phục vụ chính sách nhà ở. Đây là điểm rất đáng hoan nghênh.
Không phải “giải cứu” chủ đầu tư
Khi Nhà nước tham gia mua lại một dự án thất bại, lo ngại đầu tiên dễ xuất hiện là ngân sách có phải đang được sử dụng để cứu một doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ hay không. Theo tác giả, cần phân biệt rất rõ hai vấn đề.
Cứu doanh nghiệp là sử dụng nguồn lực công để gánh thay hậu quả từ quyết định kinh doanh của doanh nghiệp. Còn mua lại một tài sản có giá trị với mức giá được kiểm soát để phục vụ một mục tiêu công là một giao dịch có bản chất hoàn toàn khác. Nghị quyết 21 đặt vấn đề Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra và tiếp tục khẳng định vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước đối với đất đai. Vì thế nếu cơ chế mua lại dự án được thể chế hóa chặt chẽ, Nhà nước không nhất thiết phải trả cho doanh nghiệp toàn bộ phần giá trị kỳ vọng mà doanh nghiệp từng tính toán khi phát triển dự án.
Điều quan trọng là phải xác định được giá trị thực của tài sản, chi phí hợp lý đã đầu tư, nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ với người mua, ngân hàng, nhà thầu và các chủ thể có liên quan. Nếu thực hiện được điều đó, đây có thể là một cơ chế đem lại lợi ích cho nhiều phía. Nhà nước có thêm quỹ nhà mà không nhất thiết phải bắt đầu toàn bộ quá trình từ việc tìm quỹ đất, lập dự án và xây dựng mới. Xã hội tránh được tình trạng đất đai và công trình bị bỏ hoang trong nhiều năm. Thị trường được giải phóng khỏi những dự án tồn đọng kéo dài. Quan trọng hơn, những người dân đã bỏ tiền vào dự án có thêm một con đường để hy vọng dự án được hoàn thành.
Người mua Dream Home Riverside có cơ hội được nhận nhà hay không?
Đây có lẽ là câu hỏi đáng quan tâm nhất nếu đặt Nghị quyết 21 vào một trường hợp cụ thể. Dream Home Riverside trong bài viết “Cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư mất khả năng bàn giao” đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam ngày 02/6/2026 là ví dụ điển hình.
Dự án có quy mô hơn 2.000 căn hộ. Gần 1.200 khách hàng được phản ánh đã ký hợp đồng và đóng tổng cộng trên 1.000 tỉ đồng, phần lớn đã thanh toán khoảng 70% giá trị căn hộ. Trong khi đó, dự án dừng thi công kéo dài và chính chủ đầu tư từng thừa nhận không có phương án tài chính để tái khởi công.
Trước khi có định hướng mới của Nghị quyết 21, câu hỏi gần như chỉ xoay quanh việc người mua có thể đòi lại bao nhiêu tiền. Nếu khởi kiện và thắng kiện nhưng doanh nghiệp không còn khả năng thanh toán, bản án cũng rất khó đem lại căn nhà. Nếu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì về nguyên tắc, nghĩa vụ được bảo lãnh chủ yếu vẫn là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà. Nếu doanh nghiệp bước vào thủ tục phục hồi, phá sản thì quyền lợi của người mua lại được xử lý trong quan hệ chủ nợ, trong khi bản chất của thủ tục phá sản vẫn chủ yếu là xử lý nghĩa vụ và tài sản chứ không phải hoàn thiện một chung cư để giao cho người mua.
Nghị quyết 21 đã mở thêm một khả năng mà trước đây hệ thống pháp luật chưa thực sự có. Đó là dự án có thể được giữ lại. Nếu một dự án tương tự Dream Home Riverside đủ điều kiện được đưa vào cơ chế thí điểm, Nhà nước mua lại và bố trí nguồn lực để hoàn thành, thì về mặt thực tế, cơ hội để những căn hộ đang nằm trên giấy trở thành những căn hộ hoàn chỉnh rõ ràng lớn hơn rất nhiều so với trường hợp dự án tiếp tục nằm bất động trong khi các bên tranh chấp tài sản.
Tuy nhiên, cần nói chính xác rằng Nghị quyết 21 hiện chưa tạo ra quyền đương nhiên để những người đã mua căn hộ tại một dự án được Nhà nước mua lại tiếp tục nhận căn hộ đó. Nghị quyết đang xác lập chủ trương và định hướng nghiên cứu cơ chế. Nội dung cụ thể về điều kiện dự án được mua, cách xác định giá, xử lý các hợp đồng đã ký, quyền của người mua nhà, ngân hàng nhận bảo đảm, nhà thầu và các chủ nợ khác sẽ phải được thể chế hóa bằng quy định pháp luật tiếp theo.
Đặc biệt, nếu dự án sau khi được Nhà nước mua trở thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì một vấn đề pháp lý phải được giải quyết là địa vị của những hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước đó. Theo tác giả, khi thiết kế cơ chế này, nên ưu tiên nguyên tắc kế thừa và bảo toàn tối đa quyền lợi hợp pháp của người mua nhà đã thực hiện nghĩa vụ ngay tình.
Nếu người mua đã ký hợp đồng hợp pháp, đã đóng phần lớn giá trị căn hộ và căn hộ đó có thể tiếp tục được hoàn thiện, phương án tốt nhất về mặt xã hội không phải là trả lại tiền rồi đưa căn hộ cho một người khác. Cần nghiên cứu cơ chế để người mua được tiếp tục thực hiện hợp đồng, thanh toán phần nghĩa vụ còn lại và nhận chính căn hộ của mình sau khi dự án hoàn thành.
Trong trường hợp không thể tiếp tục quan hệ hợp đồng cũ do thay đổi chế độ sở hữu dự án, có thể nghiên cứu cho nhóm người mua này quyền ưu tiên mua, thuê mua hoặc một cơ chế chuyển đổi tương ứng bảo đảm giá trị mà họ đã thanh toán. Nếu làm được như vậy, cơ chế của Nghị quyết 21 sẽ giải quyết được một vấn đề mà pháp luật hiện hành còn rất khó xử lý. Đó là cứu chính căn nhà thay vì chỉ cứu giá trị bằng tiền của hợp đồng mua nhà.
Một bước chuyển đáng kỳ vọng của chính sách nhà ở
Điểm đáng đánh giá cao nhất ở Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở việc Nhà nước có thể mua một dự án. Quan trọng hơn là tư duy đứng phía sau cơ chế đó. Một dự án nhà ở thất bại không nhất thiết phải đi đến kết cục bị bỏ hoang, thanh lý hoặc kéo dài tranh chấp nhiều năm. Nhà nước có thể thiết kế một cơ chế để giá trị còn lại của dự án tiếp tục được khai thác và phục vụ xã hội.
Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Nghị quyết 21 nhìn nhận đất đai không chỉ là tài sản có giá mà còn là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, đồng thời yêu cầu việc quản lý, phân bổ và sử dụng đất phải bảo đảm hiệu quả, tránh lãng phí. Một dự án nằm bất động hàng chục năm, trong khi người dân thiếu nhà và Nhà nước phải tìm quỹ đất để phát triển nhà ở mới, rõ ràng là một nghịch lý cần được xử lý.
Tất nhiên, từ chủ trương đến một cơ chế vận hành hiệu quả vẫn còn nhiều công việc phải làm. Cần xác định tiêu chí thế nào là chủ đầu tư “không còn khả năng thực hiện”, cách lựa chọn dự án, phương pháp định giá, nguồn vốn mua lại, cơ chế hoàn thiện công trình cũng như thứ tự xử lý quyền của những bên đã phát sinh lợi ích trong dự án. Nhưng khó khăn về kỹ thuật pháp lý không làm giảm giá trị của hướng tiếp cận. Ngược lại, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề nghiên cứu một cơ chế chưa từng có trong hệ thống pháp luật cho thấy quyết tâm tìm lời giải mới cho những vấn đề mà cách làm cũ chưa giải quyết được.
Hai tháng trước, từ trường hợp Dream Home Riverside, tác giả từng kiến nghị cần có một cơ chế để khi chủ đầu tư thực sự mất khả năng thực hiện, dự án có thể được một chủ thể khác tiếp quản và hoàn thiện. Hôm nay, Nghị quyết 21 đã mở ra một hướng đi thậm chí rộng hơn, với khả năng Nhà nước trực tiếp mua lại những dự án phù hợp để đưa nguồn lực đang bị đình trệ trở lại phục vụ nhu cầu nhà ở của nhân dân.
Đối với những người đã nhiều năm chờ một căn nhà trong một dự án dang dở, đây chưa phải lời bảo đảm rằng ngày mai họ sẽ được nhận nhà. Nhưng ít nhất, lần đầu tiên đã xuất hiện một hướng chính sách đặt ra khả năng dự án được tiếp tục sống. Và khi dự án còn có thể được hoàn thành, thì hy vọng nhận được căn nhà của người mua cũng không còn chỉ phụ thuộc vào khả năng tài chính của một chủ đầu tư đã cạn vốn. Đó là một thay đổi rất đáng kỳ vọng mà Nghị quyết 21 đã mở ra.
Tài liệu tham khảo
1. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
2. “Cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư mất khả năng bàn giao”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, ngày 02/6/2026.
Theo Thạc sĩ, Luật sư HOÀNG HÀ – Tạp chí Điện tử Luật sư Việt Nam
Để lại một bình luận