Theo bà Thảo, một khu đất bị bỏ không nhiều năm không chỉ là tài sản của một cá nhân chưa được khai thác, mà còn có thể là nguồn cung nhà ở chưa được hình thành, mặt bằng sản xuất chưa được đưa vào sử dụng, việc làm chưa được tạo ra, nguồn thu ngân sách chưa phát sinh và cơ hội phát triển của địa phương bị trì hoãn. Vì vậy, câu chuyện đánh thuế đất bỏ hoang không đơn thuần là việc bổ sung một sắc thuế, mà còn là bài toán quản trị nguồn lực đất đai của quốc gia.
Ảnh minh họa. Nguồn: AI.
Đất đang để trống chưa chắc là đất đầu cơ
Trên thực tế, có rất nhiều nguyên nhân khiến một khu đất chưa thể được đưa vào sử dụng ngay sau khi được giao hoặc nhận chuyển nhượng. Người dân có thể đang chuẩn bị nguồn vốn để xây dựng, doanh nghiệp có thể phải chờ điều chỉnh quy hoạch, hoàn thiện thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc xin giấy phép, trong khi một số trường hợp khác bị đình trệ bởi tranh chấp hoặc những trở ngại khách quan ngoài khả năng kiểm soát của người sử dụng đất.
Bên cạnh những trường hợp đó, thị trường cũng tồn tại tình trạng một số chủ thể nắm giữ đất trong thời gian dài nhưng không có nhu cầu khai thác thực chất, mà chỉ chờ giá tăng để chuyển nhượng và hưởng lợi từ chênh lệch địa tô. Nếu tất cả các trường hợp cùng có hiện trạng đất chưa xây dựng đều bị xếp chung vào nhóm “đất bỏ hoang” và áp dụng một mức thuế như nhau, chính sách sẽ khó phân biệt được người đầu cơ với người đang thực sự chuẩn bị đưa đất vào sử dụng.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, pháp luật hướng tới điều chỉnh hành vi của con người chứ không chỉ xử lý hình thức bên ngoài của tài sản. Một khu đất chưa có công trình chưa chắc phản ánh hành vi đầu cơ, cũng như một khu đất đã có công trình chưa chắc đang được sử dụng hiệu quả. Nếu tiêu chí chịu thuế chỉ dừng ở việc “đất có đang để trống hay không”, chính sách rất dễ tạo ra cách ứng xử đối phó, khi người nắm giữ nhiều bất động sản chỉ cần xây dựng tượng trưng hoặc khai thác ở mức tối thiểu để tránh bị điều tiết, trong khi mục đích thực chất vẫn là giữ đất chờ tăng giá.
Nghịch lý có thể xảy ra khi một người chỉ sở hữu hai thửa đất nhưng chưa đủ vốn xây dựng lại trở thành đối tượng chịu thuế vì đất còn để trống, trong khi người nắm giữ hàng chục khu đất chỉ cần dựng công trình tạm hoặc tổ chức khai thác hình thức lại có thể đứng ngoài chính sách. Khi đó, thuế đã đánh vào hiện trạng của tài sản thay vì đánh vào đúng hành vi đầu cơ mà chính sách muốn kiểm soát.
Có quan điểm cho rằng chỉ cần xác định đất không được đưa vào sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định là đủ căn cứ áp dụng thuế, bởi cách tiếp cận này đơn giản, dễ kiểm tra và thuận lợi cho quản lý. Tuy nhiên, theo bà Thảo, thời gian chưa sử dụng chỉ nên là một chỉ báo, chứ không thể trở thành căn cứ duy nhất, bởi cùng một khoảng thời gian nhưng nguyên nhân chậm khai thác, khả năng thực hiện và mục đích nắm giữ đất có thể hoàn toàn khác nhau.
“Điều cần phân biệt không phải ai đang có đất để trống, mà là ai đang cố tình giữ đất ngoài hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển nhà ở để chờ hưởng chênh lệch giá. Chỉ khi nhận diện đúng hành vi cần điều chỉnh thì chính sách thuế mới có thể vừa chống đầu cơ, vừa bảo đảm công bằng”, Luật sư Mai Thị Thảo phân tích.
Theo bà, nếu quá trình hoàn thiện chính sách thuế đất và sửa đổi pháp luật có liên quan đến việc lựa chọn thuế như một công cụ chống đầu cơ đất, việc xây dựng tiêu chí nhận diện hành vi sẽ quan trọng không kém việc quyết định mức thuế. Chính sách càng hướng tới điều chỉnh hành vi thì càng phải dựa trên các tiêu chí khách quan, có thể kiểm chứng và có cơ chế giải trình rõ ràng, thay vì chỉ dựa vào tình trạng bề mặt của bất động sản.
Thuế phải đưa đất trở lại nền kinh tế, không chỉ tạo thêm nguồn thu
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, nếu mục tiêu là chống đầu cơ bất động sản thì thuế không nên được thiết kế chủ yếu để tăng thu ngân sách, mà trước hết phải tạo ra động lực kinh tế đủ mạnh để đất được đưa vào xây dựng nhà ở, sản xuất, kinh doanh, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người có khả năng khai thác hiệu quả hơn.
Một chính sách thuế thành công, vì thế, không nhất thiết phải thu được ngày càng nhiều tiền, bởi nếu số thu tăng cao nhưng đất vẫn bị giữ ngoài nền kinh tế thì mục tiêu điều tiết chưa đạt được. Ngược lại, khi người sử dụng đất nhận thấy việc đưa tài sản vào khai thác có lợi hơn là tiếp tục găm giữ để chờ tăng giá, thị trường sẽ tự dịch chuyển theo hướng hiệu quả hơn, ngay cả khi số người phải nộp loại thuế này dần giảm xuống.
Để đánh đúng hành vi đầu cơ, cơ quan quản lý không thể chỉ sử dụng một tiêu chí duy nhất, mà cần xem xét đồng thời thời gian đất chưa được khai thác, nguyên nhân chậm sử dụng, tiến độ đầu tư, quy mô bất động sản mà một chủ thể đang nắm giữ, lịch sử giao dịch, mức độ khai thác thực tế và những dấu hiệu cho thấy mục tiêu chính của việc giữ đất chỉ là chờ tăng giá.
Chính sách cũng cần dành một khoảng thời gian hợp lý để người sử dụng đất chuẩn bị vốn, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, xin giấy phép xây dựng hoặc thực hiện các thủ tục đầu tư cần thiết. Khoảng thời gian này không phải là sự ưu ái đối với người có đất, mà là cơ chế cần thiết để phân biệt người đang chuẩn bị khai thác tài sản với người cố tình kéo dài thời gian nhằm hưởng lợi từ biến động giá đất. Sau thời hạn hợp lý, nếu đất vẫn không được sử dụng và chủ sở hữu không chứng minh được trở ngại khách quan, thì mức thuế mới có thể tăng dần theo thời gian, quy mô sở hữu và mức độ lãng phí nguồn lực.
Theo bà Thảo, muốn đánh đúng hành vi thì trước hết phải nhận diện đúng hành vi, trong khi việc nhận diện chỉ có thể chính xác khi dữ liệu đất đai, giao dịch bất động sản, tiến độ đầu tư, tình trạng khai thác và nghĩa vụ tài chính được kết nối đồng bộ. Nếu thiếu nền tảng dữ liệu minh bạch, thuế rất dễ trở thành công cụ đánh vào hiện tượng, còn những người đầu cơ thực sự lại có thể né tránh bằng hình thức sử dụng đất đối phó hoặc phân tán tài sản qua nhiều chủ thể.
Ở góc độ quản trị thị trường, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng điều thị trường cần không phải đơn thuần là thêm một sắc thuế, mà là một cơ chế khiến việc giữ đất chờ tăng giá trở nên kém hấp dẫn hơn so với việc đưa đất vào sử dụng.
“Thuế không sinh ra để phạt người có đất, mà phải tạo động lực để đất tiếp tục tạo ra giá trị. Nếu đánh sai đối tượng, chính sách không những không hạn chế được đầu cơ mà còn có thể làm tăng chi phí đối với những người đang thực sự muốn đầu tư và khai thác tài sản của mình”, ông Tú nhận định.
Theo ông, chính sách thuế chỉ là một mắt xích trong hệ thống quản lý đất đai, vì vậy muốn chống đầu cơ hiệu quả thì đồng thời phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, minh bạch thông tin quy hoạch, kiểm soát giao dịch, giám sát tình trạng sử dụng đất và bảo đảm quyền giải trình, khiếu nại của người nộp thuế. Chỉ khi những công cụ này vận hành đồng bộ, thuế mới có thể đánh đúng hành vi mà Nhà nước muốn điều chỉnh, thay vì trở thành gánh nặng áp dụng đồng loạt theo một tiêu chí cơ học.
Chính sách tốt phải khiến giữ đất chờ tăng giá trở nên kém hấp dẫn
Theo Luật sư Trương Anh Tú, đất đai là nguồn lực hữu hạn và mỗi khu đất bị bỏ không trong thời gian dài đều kéo theo một phần giá trị kinh tế chưa được hình thành. Đó có thể là những căn nhà chưa được xây dựng, mặt bằng sản xuất chưa được khai thác, dòng vốn chưa được luân chuyển, việc làm chưa xuất hiện và cơ hội phát triển của địa phương chưa được hiện thực hóa.
Vì vậy, mục tiêu cuối cùng của thuế đất bỏ hoang không phải là xử lý một mảnh đất vì chưa có công trình, mà là đưa nguồn lực đất đai trở lại dòng chảy của sản xuất, kinh doanh và đời sống. Khi chính sách khiến khai thác đất hiệu quả trở thành lựa chọn có lợi hơn găm giữ tài sản để chờ tăng giá, hành vi của thị trường sẽ tự thay đổi mà không cần mở rộng việc áp thuế một cách cơ học.
“Điều thị trường cần không phải là một sắc thuế được thu thật nhiều, mà là một cơ chế khiến việc giữ đất chờ tăng giá không còn hấp dẫn hơn việc đưa đất vào sử dụng. Khi sự lựa chọn kinh tế thay đổi, điều được khơi thông không chỉ là một thửa đất, mà là cả một nguồn lực của nền kinh tế”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Nghiên cứu đánh thuế cao đối với đất không được đưa vào sử dụng là hướng tiếp cận có cơ sở trong bối cảnh yêu cầu chống đầu cơ đất, sử dụng hiệu quả tài nguyên và ổn định thị trường bất động sản ngày càng cấp thiết. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ không được quyết định đơn thuần bởi mức thuế cao hay thấp, mà bởi khả năng nhận diện đúng hành vi cần điều tiết, loại trừ hợp lý các trường hợp chậm sử dụng do nguyên nhân khách quan và xây dựng được cơ chế thực thi minh bạch, có dữ liệu và có thể kiểm chứng.
Thuế không điều tiết một mảnh đất chỉ vì mảnh đất đó đang để trống; thuế phải hướng tới hành vi làm cho đất bị giữ ngoài nền kinh tế và ngừng tạo ra giá trị. Khi chính sách tác động đúng vào lựa chọn của người đầu cơ, đất đai sẽ có động lực quay trở lại với nhà ở, sản xuất và kinh doanh, còn mục tiêu chống đầu cơ sẽ được thực hiện bằng sự vận động của thị trường thay vì chỉ bằng một khoản nghĩa vụ tài chính mới.
Để lại một bình luận