Hạ tầng khu đô thị đã bàn giao thuộc về ai?

Không có một đáp án chung rằng hạ tầng khu đô thị sau bàn giao đều thuộc về Nhà nước, chủ đầu tư hay cư dân, bởi ngay trong cùng một dự án, đường nội bộ, công viên, cây xanh, hồ bơi hay sân thể thao có thể được hình thành, chuyển giao, quản lý và sử dụng theo những chế độ pháp lý khác nhau. Vì vậy, muốn biết hạ tầng khu đô thị đã bàn giao thuộc về ai, phải xem riêng từng tài sản, chức năng của công trình, căn cứ hình thành quyền và trạng thái pháp lý của việc chuyển giao.

Từ câu hỏi ai được sử dụng tiện ích, vấn đề phải đi sâu thêm một lớp: muốn biết một người được sử dụng công trình trên căn cứ nào, trước hết phải xác định công trình đó là tài sản gì, được hình thành để phục vụ ai và đang chịu chế độ quyền nào.

Một khu đô thị không phải là một tài sản

Người dân thường nhìn khu đô thị như một chỉnh thể gồm nhà ở, đường giao thông, công viên, cây xanh, hồ bơi, sân thể thao và các công trình phục vụ đời sống. Tuy nhiên, về pháp lý, toàn bộ không gian ấy không phải một tài sản duy nhất và cũng không mặc nhiên thuộc về một chủ thể.

Theo Luật sư Mai Thị Thảo, Phó Giám đốc TAT Law Firm, trước khi hỏi “hạ tầng khu đô thị thuộc về ai”, cần tách từng tài sản để xem xét, bởi ranh giới dự án không đồng thời là ranh giới của một quyền sở hữu duy nhất. Một tuyến đường, công viên hay hồ bơi dù cùng nằm trong dự án vẫn có thể khác nhau về nguồn gốc đất, chức năng, phạm vi phục vụ, căn cứ hình thành quyền và cơ chế chuyển giao.

Bởi vậy, những tên gọi như “đường nội bộ”, “công viên”, “tiện ích chung” hay “hạ tầng khu dân cư” mới giúp nhận diện công trình, chưa đủ để kết luận ai có quyền. Quyền đối với tài sản, quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền quyết định việc khai thác có thể thuộc cùng một chủ thể, nhưng không phải lúc nào cũng đồng nhất.

“Đã bàn giao” không phải là một đáp án

Hai chữ “đã bàn giao” (Cho địa phương) thường khiến người ta cho rằng địa vị pháp lý của hạ tầng đã được xác định xong, trong khi bàn giao chỉ là một sự kiện trong vòng đời pháp lý của tài sản. Muốn biết hạ tầng sau bàn giao thuộc về ai, phải xác định tài sản nào được bàn giao, ai bàn giao, ai tiếp nhận, căn cứ chuyển giao và những quyền, trách nhiệm nào thực sự thay đổi.

Vì vậy, “đã xây xong”, “đã đưa vào sử dụng”, “thuộc diện phải bàn giao”, “đã bàn giao” và “đã được tiếp nhận” không nên được đánh đồng. Một biên bản bàn giao hoặc việc một đơn vị đang quản lý cũng chưa đủ để tự mình trả lời toàn bộ câu hỏi về quyền, mà phải đặt trong chuỗi hồ sơ đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nghiệm thu và chuyển giao của chính tài sản đó.

Theo Luật sư Mai Thị Thảo, cũng không nên nhìn quyền của cư dân sau bàn giao theo hai thái cực: mua nhà thì đương nhiên sở hữu hạ tầng, hoặc hạ tầng đã bàn giao thì cư dân không còn quyền gì. Việc người mua trực tiếp hoặc gián tiếp gánh chi phí hình thành công trình là dữ kiện cần xem xét dù không tự thân tạo ra quyền sở hữu; ngược lại, không phải chủ sở hữu cũng chưa đồng nghĩa với không có quyền sử dụng, hưởng lợi hoặc lợi ích hợp pháp liên quan.

Đừng bắt đầu từ chiếc barie

Luật sư Mai Thị Thảo cho rằng, cùng một chiếc barie đặt trên hai tuyến đường có chế độ pháp lý khác nhau có thể dẫn đến hai cách xử lý khác nhau, bởi nhu cầu bảo đảm an ninh của cư dân là lợi ích chính đáng cần được xem xét nhưng không tự mình tạo ra quyền đóng đường. Ngược lại, cũng không thể chỉ từ việc một tuyến đường đã bàn giao hoặc đang do cơ quan nhà nước quản lý mà bỏ qua những quyền, lợi ích hợp pháp và nhu cầu bảo đảm chất lượng sống của cộng đồng cư dân.

Vì thế, tranh luận không nên dừng ở câu hỏi “đóng hay mở barie”, mà phải đi sâu hơn: con đường đó có chức năng gì, phục vụ ai, quyền đối với nó được xác lập như thế nào và trong phạm vi pháp luật cho phép, cư dân có thể tham gia bảo đảm an ninh, trật tự và môi trường sống bằng cơ chế nào. Cách tiếp cận này vừa tránh biến nhu cầu thực tế thành quyền sở hữu, vừa tránh cực đoan theo chiều ngược lại rằng cư dân không sở hữu tài sản thì tiếng nói của họ đối với chính không gian sống của mình cũng không còn ý nghĩa.

Muốn biết “thuộc về ai”, phải lần ngược vòng đời của tài sản

Vị Phó Giám đốc TAT Law firm gợi mở, muốn xác định hạ tầng khu đô thị thuộc về ai, không nên chỉ nhìn vào hiện trạng mà phải lần ngược quá trình hình thành và chuyển giao của từng tài sản. Ở cấp độ khái quát, có thể bắt đầu từ bốn câu hỏi: đó là tài sản gì, phục vụ chức năng nào, quyền của các bên phát sinh từ đâu và việc chuyển giao hiện ở trạng thái nào.

Một biên bản bàn giao, hợp đồng mua bán hay bản vẽ quy hoạch đều có thể chứa dữ kiện quan trọng nhưng không nên được đọc tách rời, bởi phải đặt chúng trong toàn bộ quá trình từ hình thành công trình, xác định phạm vi phục vụ đến nghĩa vụ chuyển giao, việc bàn giao và tiếp nhận. Những cách nói quen thuộc như “đã bàn giao”, “thuộc Nhà nước”, “tiện ích chung”, “đường nội bộ” hay “cư dân đã trả tiền” vì thế chưa phải kết luận cuối cùng, bởi một khu đô thị có thể có một cánh cổng nhưng phía sau cánh cổng ấy không nhất thiết chỉ có một chế độ quyền.

Điều này đặc biệt quan trọng với người mua nhà, bởi bàn giao hạ tầng không nên được hiểu đơn giản là thời điểm mọi lợi ích của cư dân đối với không gian sống chấm dứt. Cần xác định cụ thể quyền nào đã chuyển giao, quyền nào vẫn được pháp luật, hợp đồng hoặc hồ sơ dự án ghi nhận và cư dân còn có thể thực hiện những quyền gì đối với các công trình phục vụ đời sống của mình.

Khi quyền đã rõ, ai được quyết định việc chung?

Ngay cả khi đã xác định được hạ tầng sau bàn giao thuộc về ai, đời sống của hàng trăm gia đình vẫn không thể vận hành chỉ bằng câu trả lời về quyền sở hữu, bởi an ninh, vệ sinh, cảnh quan, trật tự, dịch vụ và chất lượng môi trường sống là những lợi ích được hình thành trong cùng một cộng đồng.

Vấn đề vì thế chuyển từ “tài sản thuộc về ai?” sang “ai được quyết định việc chung?”: Cư dân có quyền tham gia đến đâu, ai có thể đại diện cho họ, quyết định của số đông ràng buộc đến mức nào, ai chịu trách nhiệm đối với tiền và hợp đồng của cộng đồng, đồng thời cơ chế nào giúp người dân bảo vệ môi trường sống mà không xâm phạm quyền của chủ thể khác.

Đó cũng là câu hỏi tiếp theo của loạt bài “Quyền và quản trị trong khu dân cư thấp tầng”: Khi mỗi căn nhà có chủ riêng nhưng hàng trăm gia đình cùng chia sẻ một không gian sống, quyền được tham gia quyết định những việc chung của cộng đồng phải được xác lập và giới hạn như thế nào?

Tạp chí Luật sư Việt Nam tiếp tục ghi nhận những vấn đề thực tiễn liên quan đến hạ tầng, tiện ích, quyền của cư dân, việc bàn giao và quản trị tại các khu đô thị, khu dân cư.

Độc giả có thông tin, tài liệu hoặc vụ việc thực tế liên quan có thể gửi về Tòa soạn để bổ sung dữ liệu thực tiễn cho loạt bài “Quyền và quản trị trong khu dân cư thấp tầng”.

Địa chỉ: Tầng 1, Tòa nhà CT13B, Khu đô thị Nam Thăng Long, đường Võ Chí Công, phường Phú Thượng, TP. Hà Nội.

Email: banbientaplsvno@gmail.com.

(Còn nữa)