Đối với nhiều gia đình Việt Nam, sở hữu một căn nhà không chỉ là mục tiêu tài chính mà còn gắn với cảm giác ổn định, tích lũy và bảo đảm tương lai. Vì vậy, trong nhiều năm, chính sách nhà ở thường tập trung vào việc tạo điều kiện để người dân mua và sở hữu nhà thông qua phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ tín dụng, bố trí quỹ đất hoặc ưu đãi cho các dự án mang tính an sinh.
Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa nhanh, sự dịch chuyển lao động và mặt bằng giá bất động sản tăng cao đang khiến con đường sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn với một bộ phận người dân, nhất là người trẻ, công nhân tại các khu công nghiệp, gia đình mới hình thành và những người phải thay đổi nơi làm việc theo từng giai đoạn.
Không ít người có việc làm và thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng tích lũy khoản tiền ban đầu để mua nhà. Trong khi đó, việc vay ngân hàng trong thời gian dài có thể tạo ra áp lực tài chính vượt quá sức chịu đựng của nhiều gia đình. Một người trẻ mới đi làm có thể chưa đủ tiền mua nhà, nhưng điều đó không có nghĩa là họ phải chấp nhận ở trong những khu trọ chật hẹp, thiếu an toàn hoặc liên tục chuyển chỗ ở vì giá thuê tăng. Với nhiều người, điều cấp thiết trước mắt không phải là sở hữu một căn nhà, mà là có được một chỗ ở ổn định, chất lượng và phù hợp với khả năng tài chính để yên tâm làm việc, tích lũy và xây dựng cuộc sống.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Mai Thị Thảo cho rằng chính sách nhà ở cần bắt đầu từ việc nhìn nhận đúng sự đa dạng trong nhu cầu của người dân.
“Sở hữu nhà vẫn là một nhu cầu chính đáng, nhưng không nên là con đường duy nhất để người dân có được một chỗ ở ổn định. Ở mỗi giai đoạn của cuộc sống, khả năng tài chính và nhu cầu của mỗi người là khác nhau, vì vậy chính sách cũng cần tạo ra nhiều phương thức tiếp cận hơn”, bà Thảo nhận định.
Theo nữ luật sư, người trẻ mới bắt đầu sự nghiệp, người lao động thường xuyên dịch chuyển, chuyên gia làm việc theo dự án hoặc gia đình chưa xác định nơi sinh sống lâu dài có thể ưu tiên thuê một chỗ ở tốt thay vì gánh một khoản vay kéo dài hàng chục năm. Điều quan trọng là thị trường phải cung cấp được những sản phẩm thuê đủ an toàn, ổn định và chuyên nghiệp, thay vì để người dân chỉ có hai lựa chọn: mua nhà hoặc thuê nhà tự phát.
Nhà ở cho thuê được đặt vào vị trí mới
Một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc phát triển nhà ở cho thuê được đặt thành một nhóm chính sách riêng, với định hướng về đầu tư, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê, quản lý và vận hành.
Sự thay đổi này cho thấy nhà ở cho thuê không còn chỉ được nhìn như một giao dịch dân sự giữa người có nhà và người cần thuê, mà bắt đầu được tiếp cận như một cấu phần của chính sách phát triển nhà ở.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, khi Nhà nước coi nhà ở cho thuê là một chính sách độc lập, những vấn đề về nguồn cung, tiêu chuẩn chất lượng, giá thuê, thời hạn thuê, quyền của người thuê và trách nhiệm của đơn vị vận hành sẽ có điều kiện được thiết kế đồng bộ hơn.
“Không phải ai cũng cần mua nhà ngay, nhưng ai cũng cần một chỗ ở phù hợp. Chính sách nhà ở chỉ thực sự bao trùm khi người chưa đủ khả năng sở hữu nhà vẫn có thể tiếp cận một nơi ở an toàn, ổn định và tương xứng với thu nhập của mình”, bà Thảo nói.
Thực tế, thị trường cho thuê tại các đô thị lớn hiện phát triển khá mạnh nhưng vẫn phân tán, từ phòng trọ, căn hộ nhỏ đến nhà ở do cá nhân tự đầu tư. Chất lượng, giá thuê và điều kiện hợp đồng có sự chênh lệch lớn, trong khi người thuê thường ở vị trí yếu hơn khi đàm phán về tiền đặt cọc, thời hạn thuê, sửa chữa, tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng.
Nếu được phát triển thành một thị trường chuyên nghiệp, nhà ở cho thuê có thể mở thêm cơ hội an cư cho người lao động, đồng thời giảm áp lực phải mua nhà bằng mọi giá. Tuy nhiên, điều này chỉ khả thi khi chính sách không dừng ở việc ghi nhận tên gọi mà phải tạo được nguồn cung thực tế.
Muốn thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn, cần có cơ chế phù hợp về đất đai, tín dụng, thuế, thời gian hoàn vốn và quản lý vận hành. Nếu chi phí đầu tư vẫn tương đương một dự án nhà ở thương mại để bán, trong khi doanh nghiệp phải thu hồi vốn trong thời gian dài thông qua tiền thuê, rất khó kỳ vọng thị trường sẽ tự hình thành nguồn cung lớn.
Luật sư Mai Thị Thảo cho rằng chính sách nhà ở cho thuê phải được nhìn như một thiết kế dài hạn, trong đó lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người thuê được cân bằng.
“Nhà ở cho thuê sẽ khó phát triển nếu chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia nhưng không thiết kế được cơ chế đất, vốn và tài chính phù hợp. Ngược lại, ưu đãi cũng phải gắn với điều kiện về giá thuê, chất lượng nhà ở, thời hạn khai thác và trách nhiệm bảo vệ người thuê để chính sách thực sự đến đúng đối tượng”, bà phân tích.
Nhà ở thương mại giá phù hợp có lấp được khoảng trống thị trường?
Bên cạnh nhà ở cho thuê, dự thảo còn đề xuất bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây được kỳ vọng là phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại được hình thành hoàn toàn theo cơ chế thị trường.
Trong nhiều năm, một bộ phận người dân rơi vào tình trạng “ở giữa”: thu nhập vượt ngưỡng để được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại tại các đô thị lớn. Họ có công việc ổn định, có khả năng trả góp ở một mức nhất định, nhưng giá bán trên thị trường đã vượt quá xa năng lực tài chính.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, việc nhận diện nhóm nhu cầu này là cần thiết, bởi thị trường nhà ở không chỉ có người thu nhập thấp và người đủ khả năng mua nhà thương mại có giá cao.
“Giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại hiện nay còn một khoảng trống rất lớn. Nhà ở thương mại giá phù hợp, nếu được thiết kế đúng, có thể trở thành một nấc thang để nhóm thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở mà không phải chờ đợi chính sách an sinh hoặc chấp nhận một khoản vay vượt quá khả năng”, bà Thảo nhận định.
Tuy nhiên, khái niệm “giá phù hợp” cũng đặt ra nhiều câu hỏi cần tiếp tục làm rõ. Mức giá nào được coi là phù hợp, phù hợp với thu nhập bình quân hay với từng địa phương, đối tượng nào được mua, doanh nghiệp được hưởng ưu đãi gì và cơ chế nào bảo đảm sản phẩm không bị đẩy giá sau khi đưa ra thị trường là những vấn đề có ý nghĩa quyết định.
Nếu không có tiêu chí rõ ràng, “nhà ở thương mại giá phù hợp” có thể chỉ trở thành một tên gọi mới cho sản phẩm nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn, trong khi giá bán vẫn được xác định theo mặt bằng thị trường. Ngược lại, nếu áp dụng quá nhiều điều kiện về đối tượng, giá bán và chuyển nhượng, loại hình này có thể tiến gần đến nhà ở xã hội, làm phát sinh sự chồng lấn giữa hai chính sách.
Theo nữ luật sư, giá phù hợp không nên chỉ được xác định bằng một con số tuyệt đối, mà phải gắn với khả năng chi trả bền vững của người dân.
“Một căn nhà không thể được coi là phù hợp chỉ vì có giá thấp hơn một số dự án khác. Điều quan trọng là tổng chi phí để sở hữu căn nhà đó có nằm trong khả năng chi trả lâu dài của nhóm người mà chính sách hướng tới hay không. Nếu người mua vẫn phải dành phần lớn thu nhập trong nhiều năm để trả nợ thì mục tiêu tiếp cận nhà ở chưa chắc đã đạt được”, bà Thảo nói.
Hai chính sách, một hướng tiếp cận mới
Nhìn riêng lẻ, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp là hai loại hình khác nhau. Một bên đáp ứng nhu cầu sử dụng chỗ ở mà không cần sở hữu, bên còn lại mở rộng cơ hội mua nhà cho nhóm thu nhập trung bình.
Tuy nhiên, theo Luật sư Mai Thị Thảo, hai chính sách này cùng phản ánh một thay đổi lớn hơn trong cách tiếp cận của Nhà nước đối với vấn đề nhà ở.
“Nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp không phải hai chính sách rời rạc, mà là hai nấc trong hệ thống tiếp cận nhà ở. Một người có thể thuê nhà khi mới bắt đầu công việc, sau đó chuyển sang mua nhà giá phù hợp khi thu nhập và nhu cầu gia đình thay đổi. Chính sách tốt phải tạo được một lộ trình như vậy, thay vì buộc tất cả mọi người đi vào cùng một con đường”, bà phân tích.
Theo cách tiếp cận này, chính sách nhà ở không còn chỉ được đánh giá bằng số lượng căn hộ được xây dựng hoặc số người có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Một tiêu chí khác cần được đặt ra là có bao nhiêu người thực sự tiếp cận được chỗ ở an toàn, phù hợp với thu nhập, vị trí làm việc và nhu cầu sống.
Đây cũng là lý do Luật sư Mai Thị Thảo cho rằng không nên diễn giải dự thảo theo hướng Nhà nước chuyển từ khuyến khích sở hữu sang khuyến khích thuê nhà. Sở hữu vẫn là một mục tiêu quan trọng, nhưng bên cạnh đó cần mở thêm những con đường khác để người dân không bị đặt vào lựa chọn duy nhất là phải mua nhà mới có thể ổn định cuộc sống.
Từ quy định trong luật đến khả năng tiếp cận thực tế
Việc bổ sung một chương về nhà ở cho thuê hoặc một khái niệm về nhà ở thương mại giá phù hợp mới chỉ là bước khởi đầu. Thành công của chính sách còn phụ thuộc vào việc các quy định đó có được chuyển hóa thành dự án thực tế, mức giá thực tế và quyền lợi thực tế của người dân hay không.
Đối với nhà ở cho thuê, cần làm rõ cơ chế tạo lập quỹ đất, thời hạn thuê, phương pháp xác định giá, tiêu chuẩn chất lượng, điều kiện tăng giá, xử lý tiền đặt cọc, quyền gia hạn và trách nhiệm sửa chữa. Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, cần xác định rõ tiêu chí về đối tượng, giá bán, diện tích, tín dụng, thời hạn chuyển nhượng và cơ chế kiểm soát việc hưởng ưu đãi.
Bên cạnh đó, chính sách cũng cần tính đến sự khác biệt giữa các địa phương. Một mức giá có thể được coi là phù hợp ở tỉnh này nhưng lại hoàn toàn không khả thi tại một đô thị lớn. Tương tự, nhu cầu thuê nhà của công nhân khu công nghiệp sẽ khác với nhu cầu của người trẻ làm việc tại trung tâm thành phố hoặc gia đình có con nhỏ cần nơi ở ổn định gần trường học.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, chính sách nhà ở chỉ đạt mục tiêu khi bắt đầu từ nhu cầu thật và khả năng chi trả thật của người dân.
“Luật có thể mở ra các loại hình mới, nhưng thị trường chỉ thay đổi khi người dân thực sự thuê được hoặc mua được bằng thu nhập của mình. Nếu thiếu sự đồng bộ về đất, vốn, thuế và hạ tầng, những tên gọi mới sẽ khó tạo ra thay đổi thực chất”, bà Thảo nhấn mạnh.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn đang trong quá trình xem xét và có thể tiếp tục được chỉnh lý. Tuy nhiên, việc đặt nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp vào một vị trí rõ hơn cho thấy cách nhìn về chính sách nhà ở đang được mở rộng.
Sở hữu một căn nhà vẫn là mong muốn chính đáng của nhiều người, nhưng khả năng tiếp cận một chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp cũng cần được coi là một mục tiêu độc lập. Khi đó, hiệu quả của chính sách nhà ở sẽ không chỉ được đo bằng số căn nhà được xây thêm, mà còn bằng số người có thể tìm thấy một nơi ở phù hợp với cuộc sống và khả năng tài chính của mình. Không phải ai cũng cần mua nhà ngay, nhưng ai cũng cần một chỗ ở phù hợp.
Để lại một bình luận