Ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân (TAND) Tối cao đã thông qua Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026.
Tại Điều 7 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cách xác định thẩm quyền trong những trường hợp cụ thể, giúp người dân hiểu rõ hơn quyền khởi kiện và tránh những nhầm lẫn khi lựa chọn Tòa án.
Không phải cứ đặt cọc mua đất là khởi kiện tại nơi có đất
Trong các giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc là biện pháp thường được sử dụng để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp, việc xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết không phải lúc nào cũng đơn giản.
Một cách hiểu dễ gặp là hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà, đất thì phải khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản. Cách hiểu này chưa phản ánh đầy đủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Điều quan trọng là phải phân biệt tranh chấp về nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc với tranh chấp mà đối tượng trực tiếp là bất động sản.
Ảnh minh họa: AI.
Chẳng hạn, hai bên ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng một thửa đất nhưng sau đó không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu trả lại tiền, phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại do vi phạm cam kết. Trong trường hợp này, yêu cầu khởi kiện chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ hợp đồng và hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ.
Ngược lại, nếu tranh chấp có đối tượng trực tiếp là bất động sản, việc xác định thẩm quyền phải tuân theo quy định riêng tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS), theo đó Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc hợp đồng đặt cọc có đề cập đến nhà, đất để mặc nhiên kết luận rằng Tòa án nơi có bất động sản là nơi duy nhất có thẩm quyền.
Điều 7 quy định thế nào về Tòa án có thẩm quyền?
Điều 7 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản trong trường hợp nơi cư trú, làm việc của các bên khác với nơi có bất động sản.
Theo hướng dẫn này, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a và điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS. Cụ thể, theo điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS: Về nguyên tắc, Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân; hoặc nơi bị đơn có trụ sở nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức.
Theo điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS: Các đương sự có thể thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết tranh chấp, nếu đáp ứng điều kiện luật định.
Như vậy, đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc phạm vi Điều 7, người khởi kiện không mặc nhiên phải nộp đơn tại Tòa án nơi có bất động sản. Việc xác định Tòa án có thẩm quyền cần căn cứ vào loại tranh chấp, yêu cầu khởi kiện và quy định pháp luật áp dụng.
Cũng cần lưu ý rằng quy định này không có nghĩa mọi tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc bất động sản đều được giải quyết theo một cách duy nhất.
Nếu yêu cầu khởi kiện có nội dung khác hoặc thuộc trường hợp pháp luật quy định riêng về thẩm quyền, việc xác định Tòa án phải được xem xét tương ứng.
Hợp đồng đặt cọc đã công chứng: Khởi kiện ở đâu?
Một tình huống khác có thể phát sinh là hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng sau đó xảy ra tranh chấp, trong đó một bên cho rằng văn bản công chứng không hợp pháp.
Điều 7 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn hai trường hợp cần phân biệt.
Trường hợp thứ nhất: Chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
Nếu yêu cầu khởi kiện chỉ nhằm tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm pháp luật về công chứng, thẩm quyền được xác định theo điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS, tức Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở.
Khi xem xét yêu cầu này, cần xác định rõ căn cứ cho rằng việc công chứng vi phạm pháp luật. Việc các bên phát sinh tranh chấp về hợp đồng không đồng nghĩa văn bản công chứng đương nhiên vô hiệu.
Trường hợp thứ hai: Vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
Nếu vụ án đồng thời có yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a và điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS, theo hướng dẫn tại Điều 7.
Sự phân biệt này có ý nghĩa thực tế. Nếu chỉ căn cứ vào việc hợp đồng đã được công chứng để xác định Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở là nơi giải quyết mọi tranh chấp, người khởi kiện có thể xác định sai thẩm quyền.
Mặt khác, cần phân biệt yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu với yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Đây là những vấn đề pháp lý không hoàn toàn đồng nhất. Việc giao dịch dân sự bị cho là vô hiệu không có nghĩa văn bản công chứng trong mọi trường hợp cũng đương nhiên vô hiệu. Tương tự, việc xem xét tính hợp pháp của văn bản công chứng không thay thế việc đánh giá hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định pháp luật. Do đó, khi phát sinh tranh chấp, người dân cần xác định rõ mình yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì, thay vì gộp các yêu cầu khác nhau thành một nội dung chung chung.
Đối chiếu Công văn 250/TANDTC-PC: Không nên hiểu máy móc
Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026 của TAND Tối cao, tại nội dung giải đáp câu hỏi số 42, cũng đề cập đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng đặt cọc, thế chấp, cho thuê và cho thuê lại.
Theo hướng dẫn này, thẩm quyền có thể được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 hoặc điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS, tùy trường hợp và điều kiện áp dụng. Đối với tranh chấp mà đối tượng trực tiếp là bất động sản, việc xác định thẩm quyền phải tuân theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS.
Khi đối chiếu với Điều 7 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, cần đọc các hướng dẫn trong mối liên hệ với quy định của BLTTDS và phạm vi điều chỉnh của từng văn bản.
Điều 7 hướng dẫn cụ thể đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc phạm vi điều chỉnh của điều này, trong đó dẫn chiếu điểm a và điểm b khoản 1 Điều 39. Công văn số 250/TANDTC-PC đề cập thêm khả năng áp dụng điểm g khoản 1 Điều 40 đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hợp đồng liên quan. Vì vậy, không nên suy diễn rằng Điều 7 đã loại bỏ quyền lựa chọn Tòa án theo điểm g khoản 1 Điều 40 trong mọi trường hợp. Ngược lại, cũng không nên chỉ viện dẫn Công văn số 250 mà bỏ qua hướng dẫn cụ thể tại Điều 7.
Việc xác định thẩm quyền phải căn cứ vào nội dung tranh chấp, yêu cầu khởi kiện, điều kiện áp dụng từng quy định và mối quan hệ giữa các văn bản. Đây là cách tiếp cận cần thiết để bảo đảm việc áp dụng pháp luật thống nhất, tránh hiểu một quy định theo hướng mở rộng hoặc thu hẹp quá mức phạm vi điều chỉnh của nó.
Lưu ý khi nộp đơn khởi kiện
Bên cạnh việc xác định đúng loại tranh chấp, người khởi kiện cần lưu ý hệ thống Tòa án đã có thay đổi về tổ chức và thẩm quyền. Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS có hiệu lực từ ngày 1/7/2025; việc tổ chức Tòa án theo mô hình mới cũng đòi hỏi người dân xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo địa hạt hiện hành, thay vì mặc nhiên sử dụng tên Tòa án nhân dân cấp huyện trước đây.
Trước khi nộp đơn, người khởi kiện nên kiểm tra ba vấn đề cơ bản:
Thứ nhất, xác định đúng yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu trả lại tiền đặt cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp về bất động sản hay tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
Thứ hai, xác định đúng căn cứ thẩm quyền: Đối chiếu Điều 39, Điều 40 BLTTDS và hướng dẫn có liên quan, trong đó có Điều 7 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP.
Thứ ba, xác định đúng Tòa án: Kiểm tra địa hạt và thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực theo quy định hiện hành.
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ ngày 15/10/2026. Khi áp dụng, cần lưu ý thời điểm hiệu lực của nghị quyết và các quy định chuyển tiếp có liên quan, nếu có.
Tóm lại, không phải cứ tranh chấp đặt cọc mua bán nhà, đất là phải khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản. Điều quan trọng là xác định đúng bản chất tranh chấp và nội dung yêu cầu khởi kiện.
Việc phân biệt tranh chấp nghĩa vụ hợp đồng với tranh chấp mà đối tượng trực tiếp là bất động sản, đồng thời làm rõ yêu cầu liên quan đến văn bản công chứng, sẽ giúp người dân lựa chọn đúng Tòa án có thẩm quyền,hạn chế việc chuyển đơn, chuyển hồ sơ và những chậm trễ không cần thiết trong quá trình bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Theo: Ls. Hồng Hà – Tạp chí Điện tử Luật sư Việt Nam
Để lại một bình luận