Sở hữu kỳ nghỉ: Tranh chấp dân sự hay dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”

Khi một “tài sản” được hình thành từ kỳ vọng

Thời gian gần đây, nhiều khách hàng tìm đến luật sư với cùng một tình huống: Họ đã bỏ ra từ vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng để tham gia các chương trình được giới thiệu dưới tên gọi “sở hữu kỳ nghỉ”.

Điểm đáng chú ý là ở thời điểm ký kết, phần lớn khách hàng đều được tiếp cận với một cách hiểu tương đối thống nhất: Đây là một loại tài sản nghỉ dưỡng có giá trị lâu dài, có thể sử dụng ổn định, có thể chuyển nhượng, thậm chí có thể để lại cho thế hệ sau hoặc khai thác như một kênh đầu tư. Tuy nhiên, sau khi hợp đồng được thực hiện, một khoảng cách rất lớn xuất hiện giữa kỳ vọng ban đầu và thực tế pháp lý.

Khách hàng không đứng tên bất kỳ bất động sản nào, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, cũng không có quyền định đoạt đối với một tài sản hữu hình cụ thể. Thứ còn lại, trong đa số trường hợp, chỉ là quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng theo những điều kiện do doanh nghiệp đưa ra.

Từ đây, câu hỏi pháp lý được đặt ra không còn dừng ở việc “hợp đồng có đúng hay sai”, mà là bản chất của giao dịch này là gì, và niềm tin dẫn đến việc giao tiền được hình thành trên cơ sở nào?

Bản chất pháp lý không nằm ở tên gọi hợp đồng

Về nguyên tắc, pháp luật dân sự Việt Nam công nhận nhiều loại tài sản, trong đó có quyền tài sản theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, không phải mọi lợi ích được mô tả trong giao dịch đều tự động trở thành “ uyền tài sản” theo nghĩa pháp lý.

Trong mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” đang được triển khai, phần lớn khách hàng không được xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Họ cũng không được ghi nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng. Thay vào đó, họ nhận được quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định, tại một hệ thống do doanh nghiệp vận hành.

Điều này, tự thân nó, không phải là hành vi vi phạm pháp luật. Pháp luật không cấm việc cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn, cũng không cấm việc xây dựng mô hình chia sẻ kỳ nghỉ. Vấn đề pháp lý chỉ phát sinh khi khoảng cách giữa “bản chất pháp lý của sản phẩm” và “cách thức giới thiệu sản phẩm” bị kéo giãn quá mức.

Trong thực tiễn, không ít trường hợp sản phẩm mang bản chất dịch vụ lại được trình bày như một loại tài sản đầu tư, có khả năng sinh lời, có khả năng tăng giá hoặc có thể chuyển nhượng dễ dàng trên thị trường thứ cấp. Khi đó, ranh giới giữa dịch vụ và tài sản bắt đầu trở nên không rõ ràng.

Cơ chế hình thành niềm tin và chiếc bẫy thông tin

Trong nhiều vụ việc được phản ánh, việc khách hàng quyết định ký hợp đồng không chỉ dựa trên nhu cầu nghỉ dưỡng đơn thuần. Một yếu tố đáng chú ý là kỳ vọng về giá trị đầu tư đi kèm. Khách hàng được giới thiệu về khả năng chuyển nhượng, được mô tả về tính thanh khoản của sản phẩm, được tư vấn về khả năng gia tăng giá trị theo thời gian; thậm chí được định hướng như một kênh đầu tư gắn với sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng.

Nếu những thông tin này phản ánh đúng thực tế thị trường và khả năng thực hiện, thì giao dịch có thể được xem là một quyết định mang tính đầu tư, kèm theo rủi ro thương mại. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng gần như không thể thực hiện trong thực tế, nếu không tồn tại thị trường giao dịch thực chất, hoặc các quyền lợi được mô tả không có cơ sở pháp lý để triển khai, thì cần đặt lại câu hỏi về cơ chế hình thành niềm tin của người mua.

Đặc biệt, trong các giao dịch có số lượng khách hàng lớn với cùng một phương thức tiếp thị và cùng một dạng kỳ vọng, vấn đề không chỉ nằm ở từng hợp đồng riêng lẻ, mà nằm ở cách thức vận hành của mô hình kinh doanh.

Trong thực tiễn pháp lý, sự tồn tại của hợp đồng không phải là căn cứ duy nhất để xác định bản chất dân sự của một quan hệ. Nhiều vụ án kinh tế và hình sự cho thấy, hợp đồng có thể được sử dụng như một hình thức pháp lý để ghi nhận việc giao nhận tài sản, trong khi bản chất của giao dịch lại nằm ở một hướng khác. Khi đó, hợp đồng không phải là mục tiêu của giao dịch mà là công cụ tạo dựng niềm tin để thu hút dòng tiền.

Đâu là tiêu chí phân định ranh giới pháp lý?

Để phân định giữa tranh chấp dân sự và dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cần xem xét toàn diện các yếu tố: Bản chất thực sự của sản phẩm; Nội dung thông tin quảng bá có đúng thực tế không; Khả năng thực hiện cam kết trên dòng tiền thực tế Và ý thức chủ quan của bên cung cấp dịch vụ tại thời điểm ký kết.

Theo tác giả, không thể chỉ căn cứ vào sự tồn tại của một văn bản hợp đồng để khẳng định đây thuần túy là quan hệ dân sự. Trong thực tiễn tố tụng, rất nhiều hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đã được che giấu tinh vi dưới hình thức các hợp đồng đầu tư, góp vốn, hợp tác kinh doanh. Hợp đồng không phải là tấm lá chắn miễn trừ trách nhiệm hình sự nếu bản thân giao dịch được hình thành từ những thông tin gian dối.

Điều cần được làm rõ không phải là khách hàng có ký hợp đồng hay không, mà là khách hàng đã giao tiền vì tin vào điều gì và những điều đó có đúng sự thật hay không. Điểm mấu chốt nằm ở chính tính trung thực của thông tin dùng để thuyết phục khách hàng giao tiền:

Là quan hệ dân sự thuần túy: Nếu khách hàng được cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, hiểu rõ bản chất sản phẩm chỉ là quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng, nhận thức được giới hạn quyền lợi và vẫn tự nguyện tham gia. Khi đó, các tranh chấp phát sinh sau này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự và thương mại.

Có dấu hiệu hình sự (Lừa đảo chiếm đoạt tài sản): Nếu doanh nghiệp cố ý tạo dựng một bức tranh không có thật về sản phẩm; cố ý giới thiệu những quyền lợi biết rõ không tồn tại hoặc không thể thực hiện; cố ý làm cho khách hàng tin rằng họ đang sở hữu một tài sản đầu tư sinh lời trong khi thực chất chỉ là gói dịch vụ hạn chế. Lúc này, hợp đồng không còn là mục đích của giao dịch mà trở thành công cụ để thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản.

Có thể khẳng định, yếu tố mang tính quyết định không nằm ở tên gọi của sản phẩm hay hình thức của hợp đồng, mà ở tính trung thực của thông tin đã dẫn dắt việc giao tài sản. Khi sự gian dối xuất hiện ngay từ giai đoạn tiếp thị, tư vấn và là nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh dòng tiền, thì ranh giới dân sự đã chấm dứt và vấn đề cần được xem xét dưới góc độ pháp luật hình sự.

Quan điểm của tác giả

Việc xác định bản chất pháp lý của các tranh chấp liên quan đến “sở hữu kỳ nghỉ” phải được đặt trên nền tảng thực chất của giao dịch, thay vì hình thức pháp lý bên ngoài. Trong trường hợp khách hàng được cung cấp đầy đủ thông tin, hiểu rõ đây chỉ là quyền sử dụng dịch vụ và vẫn tự nguyện tham gia, thì tranh chấp phát sinh thuộc phạm vi dân sự – thương mại.

Ngược lại, nếu ngay từ giai đoạn tiếp thị và tư vấn, bên cung cấp đã cố ý tạo dựng thông tin sai lệch, làm cho khách hàng tin rằng họ đang sở hữu một tài sản đầu tư trong khi thực tế không tồn tại quyền năng pháp lý tương ứng, thì hành vi đó đã vượt ra ngoài phạm vi vi phạm hợp đồng thông thường.

Khi đó, hợp đồng không còn là mục đích của giao dịch mà trở thành công cụ để thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản.

Kết luận

“Sở hữu kỳ nghỉ” là một mô hình kinh doanh không bị pháp luật cấm và đã thành công tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, tính hợp pháp của mô hình không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động kinh doanh dưới danh nghĩa đó đều hợp pháp.

Nguyên tắc không hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế là cần thiết để bảo vệ môi trường kinh doanh, nhưng không thể tuyệt đối hóa hình thức hợp đồng để rồi bỏ lọt tội phạm. Các cơ quan tiến hành tố tụng cần tiếp cận vấn đề từ bản chất kinh tế và bản chất pháp lý của giao dịch thay vì chỉ nhìn vào “vỏ bọc” văn bản.

Trong bối cảnh các tranh chấp ngày càng gia tăng, việc nhận diện đúng ranh giới này không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng, mà còn xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, thượng tôn pháp luật. Khi sự gian dối xuất hiện ngay từ đầu và là nguyên nhân cốt lõi khiến dòng tiền dịch chuyển, câu chuyện không còn là tranh chấp hợp đồng. Lúc đó, pháp luật hình sự cần phải vào cuộc để bảo vệ công lý và bảo vệ niềm tin của người dân.

Nguồn: Luật sư Nguyễn Doãn Hùng – Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam